親が借りている土地の所有権（底地）を子どもが地主から購入するなど、借地権者と土地所有者が親族になることがあります。

それまで地主へ支払っていた地代を、土地所有者が子どもになったことをきっかけに支払わなくなるケースもあるでしょう。

しかし、地代の支払いをやめた場合、税務上、親が持っていた借地権を子どもへ移したものとして贈与税の問題が生じることがあります。

このような場合に利用するのが「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」です。

この申出書を提出することで、「土地所有者は子どもになったが、親は従来の借地権を放棄しておらず、引き続き借地権者である」ことを税務署へ申し出ます。

その結果、親の借地権は親の財産として残り、将来親が亡くなった場合には、その借地権が相続財産となります。

このページでは、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」が必要になるケース、提出しなかった場合の贈与税、書き方、提出先、将来の相続税における借地権の取扱いについて分かりやすく解説します。

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」は、借地権のある土地の所有者が変わり、土地所有者と借地権者との間で地代を支払わなくなった場合などに、従来の借地権がそのまま残っていることを税務署へ申し出るための書類です。

特に、親が借地権を持っている土地の底地を子どもが購入するケースで問題になることがあります。

たとえば、父が地主から土地を借りて、その土地に父名義の自宅を建てているとします。

この場合、父は土地について「借地権」を持っています。

その後、子どもが地主から土地の所有権（底地）を買い取ったとしても、それだけで父の借地権が当然になくなるわけではありません。

父の借地権をそのまま父の財産として残したい場合に、その事実関係を税務上明確にするために提出するのが「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」です。

もともと父が地主へ地代を支払っていたとしても、土地所有者が子どもになれば、「親子だから地代は取らなくてもよい」と考えることがあります。

しかし、税務上は、地代の授受がなくなったことによって、父の持っていた借地権が土地所有者である子へ移ったと判断されることがあります。

そこで、

「地代は支払わなくなったが、父は借地権者としての地位を放棄していない」

ということを税務署へ申し出ます。

申出書が提出され、所定の取扱いに該当すれば、父の借地権は引き続き父に帰属するものとして扱われます。

申出書は、土地の所有者が申出人となり、借地権者と連署して提出します。

たとえば、

土地所有者　子

借地権者　父

という場合には、子と父の双方が申出書に記載します。

提出先は、土地そのものの所在地を管轄する税務署ではなく、原則として土地所有者である子の住所地を所轄する税務署です。

この申出書は、単に親族間で土地を貸している場合に必ず提出する書類ではありません。

もともと借地権が存在している土地について、借地権者以外の人がその土地の所有権を取得し、その後地代の授受をしなくなる場合に問題となります。

典型的なのは、親が地主から土地を借りているケースです。

たとえば、

地主：Aさん
借地権者：父
建物所有者：父

という状態で、子どもがAさんから底地を購入すると、

土地所有者：子
借地権者：父

という関係になります。

土地そのものは子の所有になりましたが、もともと父が持っていた借地権がどうなるのかという問題が生じます。

土地所有者が第三者だったときには、父が毎月地代を支払っていたとしても、所有者が子どもになれば、地代を支払わなくなることがあります。

このように土地所有者と借地権者との間で地代の授受が行われなくなった場合に、「借地権まで子へ移したわけではない」ことを明確にするため、申出書を提出します。

なお、国税庁の取扱いでは、土地の固定資産税など公租公課に相当する金額以下の金額だけを支払っている場合も、地代の授受がない場合に含まれるものとして取り扱われます。

この制度のポイントは、土地所有者が変わっても、借地権者を変更しないことです。

父が従来から持っていた借地権をそのまま父に残し、子は借地権の付いた土地、いわゆる底地を所有するという関係を継続します。

そのため、「土地を子が取得した＝親の借地権も子のものになった」という扱いを避けるために申出を行います。

借地権には財産的な価値があります。

特に借地権割合の高い地域では、土地全体の価値のうち借地権が占める金額が大きくなることがあります。

そのため、借地権が親から子へ無償で移ったと判断されると、大きな贈与があったことになる可能性があります。

父が第三者の地主から土地を借りていたときには、父が地代を支払い、その対価として土地を使用する借地権を持っています。

子どもがその土地を購入し、その後父から子へ地代を支払わなくなった場合、税務上、父が持っていた借地権を放棄し、その利益が土地所有者である子へ移ったものとして取り扱われることがあります。

親子だから地代を取らなくても問題ない、というわけではありません。

借地権は、相続税や贈与税の対象となる財産です。

土地所有者が子になった後に父の借地権がなくなれば、子はそれまで底地だけを所有していた状態から、借地権の負担のない土地を所有することになります。

つまり、借地権相当の経済的価値を父から子が無償で取得したと考えることができます。

そのため、何も手続きをしない場合には、借地権者である父から土地所有者である子へ借地権の贈与があったものとして取り扱われることがあります。

土地所有者が変わった後も、父が借地権を放棄していないのであれば、その旨を「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」で税務署へ申し出ます。

この申出書をすみやかに提出することにより、一定の取扱いのもと、父から子へ借地権の贈与があったものとは取り扱われません。

土地所有者は子、借地権者は父という関係を税務上も継続させることになります。

「土地を買ったのは子どもなのだから、親から子への贈与はない」と思うかもしれません。

しかし、借地権にはそれ自体に財産価値があるため、底地の購入代金だけで判断することはできません。

父が借地している土地の底地を子が購入し、その後地代を支払わなくなった場合、原則として、父の持っていた借地権が子へ贈与されたものとして取り扱われることがあります。

子が地主へ土地の購入代金を支払っていたとしても、それはあくまで底地を取得するための代金です。

父が持っていた借地権まで購入したことにはなりません。

通常の借地権の相続税・贈与税評価は、原則として、

自用地としての価額 × 借地権割合

によって計算します。

たとえば、自用地としての相続税評価額が5,000万円、借地権割合が60％なら、単純計算では借地権の価額は3,000万円となります。

このように借地権には大きな価値がある場合があるため、贈与として扱われると贈与税への影響も大きくなる可能性があります。

相続税や贈与税では、親子間であっても財産や経済的利益を無償で移転すれば課税関係が生じることがあります。

「家族間だから問題ない」と考えるのではなく、

誰が土地を所有しているのか

誰が借地権を持っているのか

地代を支払っているのか

借地権を今後誰の財産として扱うのか

を整理することが重要です。

国税庁は「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」の様式を公表しています。

複雑な申告書ではありませんが、土地所有者・借地権者・対象となる土地を正確に記載する必要があります。

申出書では、土地所有者が借地権の目的となっている土地の所有権を取得した年月日を記載します。

売買によって土地を取得した場合には、売買契約書や登記事項証明書などを確認しながら記載するとよいでしょう。

この日以後、借地権者へ土地を無償で貸し付けることになったことと、従前の借地権者としての地位には変更がないことを申し出ます。

対象となる土地について、所在地と地積を記載します。

土地の登記事項証明書などを確認し、対象となる土地を特定できるよう正確に記載しましょう。

土地が複数の筆に分かれている場合などには、対象となる土地を漏れなく確認することが重要です。

新たに底地を取得した土地所有者の住所・氏名を記載します。

親が借地権者で子が底地を購入したケースであれば、土地所有者である子の情報を記載します。

この土地所有者が申出人となります。

従来から土地を借りている借地権者の住所・氏名も記載します。

父が以前の地主から土地を借りて自宅を所有しているケースであれば、父が借地権者です。

土地所有者が変わった後も、この借地権者の地位をそのまま維持することを確認します。

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」は、土地所有者だけで作成するものではなく、土地所有者と借地権者の連署によって提出します。

これは、

土地所有者側も借地権が残っていることを認識している

借地権者も借地権を放棄していない

という関係を明確にするためです。

この申出書には、「土地取得後○か月以内」のような具体的な月数による期限は示されていません。

一方で、国税庁は土地取得後「すみやかに」提出するよう案内しています。

借地権の目的となっている土地を借地権者以外の人が取得し、地代を支払わなくなる場合には、土地取得後すみやかに申出書を提出します。

贈与税の問題に関係するため、土地を取得してから長期間放置するのではなく、取引時に提出の必要性を確認しておくことが大切です。

国税庁の手続案内では、「取得後3か月以内」「翌年3月15日まで」といった具体的な期限ではなく、「取得した後、すみやかに提出」とされています。

そのため、「贈与税申告の時期になってから考えればよい」という書類ではありません。

底地を取得した段階で税務上の取扱いを確認しておくことをおすすめします。

特に注意したいのが、底地を親族が取得したことをきっかけとして、地代を支払わなくなった場合です。

それまで第三者へ地代を支払っていたのに、土地所有者が家族になった途端に無償となった場合には、借地権の取扱いを確認する必要があります。

土地の購入手続きだけで終わらせず、借地権が誰に帰属するのかもあわせて確認しましょう。

「土地に関する書類だから土地所在地の税務署へ提出する」と思われることがありますが、この申出書の提出先は土地所在地を基準にするわけではありません。

原則として土地所有者の住所地を所轄する税務署へ提出します。

親が借地している土地の底地を子が取得したケースでは、子が土地所有者となります。

この場合には、土地所有者である子の住所地を所轄する税務署へ申出書を提出します。

土地所在地と子の住所地が異なる場合には、提出先を間違えないようにしましょう。

書面で申出書を作成した場合には、所轄税務署へ持参または送付により提出することができます。

提出前に、土地の所在や借地権者・土地所有者などの記載内容に誤りがないか確認しましょう。

現在はe-Taxを利用して提出することもできます。

申出書を作成してPDFファイルに変換し、e-Taxソフト（WEB版）を利用して提出します。

書面での提出も可能なので、利用しやすい方法を選ぶことができます。

この申出書の重要なポイントは、土地所有者と借地権者を別々のまま維持することです。

土地を子が取得しても、父が持っていた借地権は父の財産として残ります。

申出書を提出した場合、従前の借地権者は借地権を放棄していないものとして取り扱われます。

たとえば父が借地権者であれば、土地の所有者が子になった後も、借地権は引き続き父に帰属します。

つまり、子が土地の所有権を取得したからといって、土地についてのすべての経済的価値が子へ移るわけではありません。

土地所有者である子の側には、父の借地権が付いた状態の土地、いわゆる底地が残ります。

通常の借地権の目的となっている貸宅地の相続税評価では、原則として、

自用地としての価額－借地権の価額

によって評価します。

借地権が父に残っている以上、子側の土地についても借地権の存在を考慮して考える必要があります。

申出書を提出して父の借地権を残した場合、将来父が亡くなったときには、その借地権は父の相続財産として扱われます。

これは非常に重要なポイントです。

申出書を提出すると贈与税の問題がなくなって「借地権も消える」ということではありません。

あくまで父の借地権をそのまま残すための手続きなので、父の相続が発生したときには、借地権を相続財産に含めて評価する必要があります。

借地権者の地位に変更がない旨の申出書を提出すると、借地権者と土地所有者の関係がそのまま維持されます。

そのため、将来相続が発生した場合には、「借地権」と「土地所有権」を区別して考える必要があります。

父が借地権者のまま亡くなった場合には、父が持っていた借地権を相続財産として評価します。

通常の借地権については、原則として、

自用地としての価額 × 借地権割合

によって評価します。

借地権割合は、国税庁が公表する路線価図や評価倍率表で確認することができます。

一方、土地所有者である子は、借地権の負担が付いた土地を所有しています。

通常の借地権の目的となっている土地については、原則として、

自用地としての価額－借地権の価額

によって貸宅地として評価します。

たとえば借地権割合が60％であれば、単純化すると土地全体の相続税評価額のうち60％が借地権、残り40％が底地側の価値という関係になります。

実際の評価では、その土地や借地権の内容に応じた確認が必要です。

借地権割合は全国一律ではありません。

路線価地域では、路線価図にAからGまでの記号で借地権割合が表示されています。

一般的には、

A　90％
B　80％
C　70％
D　60％
E　50％
F　40％
G　30％

という形で表示されます。

借地権を相続財産として評価する場合には、対象となる土地の借地権割合を確認することが重要です。

一つの土地について、

土地そのものの所有権

借地権

が別々の人に帰属することがあります。

そのため、登記上土地を所有している人だけを見て「この土地全部がこの人の財産」と判断することはできません。

借地権が存在する場合には、その権利関係を確認したうえで相続税評価を行う必要があります。

国税庁には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」とよく似た名称の「借地権の使用貸借に関する確認書」という手続きがあります。

どちらも借地権と使用貸借に関係しますが、想定しているケースは異なります。

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」は、借地権が設定されている土地の所有権を借地権者以外の人が取得し、その後地代を支払わなくなった場合に利用します。

たとえば、

父が借地権者

子が地主から底地を購入

その後、父から子への地代の支払いをしない

というケースです。

この場合に、「父の借地権は父のまま残っています」と申し出るための書類です。

一方、「借地権の使用貸借に関する確認書」は、借地権者が借地権の目的となっている土地を別の人へ無償で使用させる場合などに利用する書類です。

たとえば、父が地主から借りている土地について、父の借地権はそのまま父に残したうえで、子に無償で土地を使わせて子が建物を建てるケースなどです。

この場合には、

地主

借地権者である父

土地を使用貸借で借りる子

という三者の関係になります。

両者は名称が似ていますが、対象となる取引は異なります。

土地所有者が変わったのか

借地権そのものを別の人へ使用貸借しているのか

誰が建物を所有しているのか

など、実際の権利関係を確認して、どの書類が必要なのか判断する必要があります。

親族が底地を取得すると、第三者との賃貸借だったときよりも土地の利用関係が曖昧になりやすくなります。

しかし、親族間であっても借地権には財産価値があるため、税務上は権利関係を明確にしておくことが重要です。

親族が底地を取得すると、第三者との賃貸借だったときよりも土地の利用関係が曖昧になりやすくなります。

しかし、親族間であっても借地権には財産価値があるため、税務上は権利関係を明確にしておくことが重要です。

親が借地している土地を子が購入した場合には、売買契約や所有権移転登記だけで終わりと考えないようにしましょう。

その土地には、購入前から親の借地権が存在しています。

底地を購入した後、その借地権をどう取り扱うのかまで確認する必要があります。

底地を取得した後も従来どおり地代を支払うのか、それとも親子間では地代を支払わないのかによって、税務上の検討事項が変わります。

特に地代を支払わなくなる場合には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」の提出が必要になるケースがあります。

土地購入時に今後の地代についても決めておくとよいでしょう。

重要なのは、借地権を誰の財産として扱うのかです。

従来の借地権者である親に残すのであれば、その関係を明確にしておく必要があります。

一方、親から子へ借地権を移転するのであれば、贈与税など別の税務上の問題を検討する必要があります。

単に「親子だから同じ」と考えず、土地所有権と借地権を分けて考えましょう。

借地権者の地位に変更がない旨の申出書を提出して親の借地権を残した場合、その借地権は将来親の相続財産になります。

そのため、現在の贈与税だけではなく、

親の相続時に借地権はいくらになるのか

誰がその借地権を相続するのか

子が所有する底地と将来同じ人が取得するのか

といった点まで考えておくことが大切です。

借地権の価額は土地によって大きくなることがあるため、生前の段階から将来の相続税も含めて確認しておくとよいでしょう。