「最近、不動産価格が上がっていると聞いたけれど、自宅や土地の価格も上がっているのだろうか」「相続した不動産を売るか、そのまま持っておくか迷っている」という場合、不動産市場全体の動きを知る参考になるのが「不動産価格指数」です。

不動産価格指数は、国土交通省が実際の不動産取引価格情報をもとに、不動産価格の動きを指数として公表しているものです。

住宅地、戸建住宅、マンションなど、不動産の種類ごとの価格動向を確認することができます。

ただし、不動産価格指数は、特定の土地や建物が「いくらで売れるか」を示すものではありません。

また、相続税申告で土地や建物を評価するときに、不動産価格指数を使って相続税評価額を計算するわけでもありません。

相続した不動産について考える場合には、「市場での価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」など、それぞれ異なる価格があることを理解することが大切です。

このページでは、不動産価格指数とはどのようなものなのか、指数の見方、公示地価や路線価との違い、相続した不動産を考える際の利用方法について分かりやすく解説します。

不動産価格指数は、不動産市場の価格がどのように変化しているのかを把握するための統計です。

個別の不動産価格を示すものではなく、多数の不動産取引をもとに、市場全体として価格が上昇しているのか、下落しているのかを確認するために利用します。

不動産価格指数は、国土交通省が作成・公表しています。

全国だけでなく、地域や不動産の種類ごとに指数が示されているため、「住宅価格が全体としてどのように動いているのか」を確認できます。

たとえば、住宅地とマンションでは価格の動きが異なることがあります。

不動産市場全体を一つの数字だけで見るのではなく、不動産の種類を分けて確認できることが特徴です。

不動産価格指数は、年間約30万件の不動産取引価格情報をもとに作成されています。

実際の取引情報を利用し、不動産の立地や面積、築年数など、それぞれの物件が持つ違いを統計的に調整したうえで、市場価格の動きを指数化しています。

そのため、単純な平均売買価格とは異なります。

「高額なマンションの取引が増えたから平均価格が上がった」といった物件構成の違いによる影響をできるだけ調整し、不動産市場そのものの価格変化を見るための指標です。

不動産価格指数は、2010年の平均を「100」として表されています。

たとえば、ある時点の指数が120であれば、指数上では2010年平均と比べて価格水準が約20％高いことを意味します。

反対に、指数が90であれば、2010年平均より約10％低い水準という見方になります。

ただし、自分が所有している不動産が2010年当時より20％高く売れるという意味ではありません。

あくまでも市場全体の価格変化を示す指数として利用します。

不動産価格指数は、住宅だけを一括して示しているわけではありません。

住宅と商業用不動産に分かれており、さらに住宅についても、住宅地、戸建住宅、マンションなどの種類別に価格動向を確認できます。

一般の方が自宅や相続した住宅について価格動向を確認する場合には、主に「不動産価格指数（住宅）」を見ることになります。

住宅については、住宅市場全体を示す「住宅総合」のほか、不動産の種類ごとの指数が公表されています。

全国の動きだけでなく、地域別の動向を見ることで、自分が所有している不動産に近い市場の変化を確認することができます。

住宅の不動産価格指数は、主に、

• 住宅地
• 戸建住宅
• マンション（区分所有）

などに分かれています。

同じ住宅でも、土地、戸建住宅、マンションでは価格の動きが異なることがあります。

たとえば、マンション価格が大きく上昇している時期でも、戸建住宅や住宅地が同じ割合で上昇しているとは限りません。

相続した財産が土地なのか、一戸建てなのか、マンションなのかを確認して、該当する指数を見ることが大切です。

国土交通省では、住宅だけでなく「不動産価格指数（商業用不動産）」も公表しています。

商業用不動産では、店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート一棟、商業地などについて価格動向を確認できます。

相続財産に賃貸マンションや店舗、事業用不動産などが含まれている場合には、住宅とは別に商業用不動産の指数を見ることも参考になります。

不動産価格指数を見るときには、その数字だけを見るのではなく、基準となる「100」と比較し、過去からの推移や地域、不動産の種類もあわせて確認することが重要です。

不動産価格指数は2010年平均を100としているため、100を超えていれば、指数上は2010年平均より価格水準が高くなっていることを示します。

たとえば指数が150であれば、2010年平均と比較して約50％高い水準です。

ただし、これは個別物件の価格が50％上昇したことを意味するものではありません。

同じ地域でも、土地の形状や駅からの距離、築年数などによって個々の不動産価格は大きく異なります。

不動産価格指数では、直前の時期と比較した価格変化も確認できます。

住宅については、前月から価格水準が上昇したのか下落したのかを見ることで、直近の市場動向を把握する参考になります。

ただし、1か月だけの数字で「今後も価格が上がり続ける」「これから下がる」と判断するのは適切ではありません。

短期的な変動だけでなく、ある程度長い期間の推移を見ることが大切です。

不動産価格指数は、過去からの推移をグラフで確認できます。

数年間の動きを見ることで、不動産価格が長期的に上昇しているのか、横ばいなのか、下落しているのかを把握しやすくなります。

相続した不動産をすぐ売却するのか、しばらく保有するのかを検討する際にも、市場環境を知るための参考情報の一つになります。

全国の不動産価格が上昇していたとしても、すべての地域で同じように上昇しているとは限りません。

また、同じ地域でもマンションと戸建住宅で動きが異なることがあります。

不動産価格指数を見る際には、

• どの地域なのか
• 住宅地なのか
• 戸建住宅なのか
• マンションなのか

といった条件を分けて確認しましょう。

不動産価格指数を見ることで、不動産市場全体の価格動向を把握できます。

相続した不動産そのものの価格を算定するものではありませんが、不動産市場がどのような状況にあるのかを知るための参考になります。

不動産価格指数の推移を見ると、住宅価格が長期的に上昇しているのか、下落しているのかを確認できます。

相続した土地や建物を所有している場合には、「現在、不動産市場全体がどのような方向に動いているのか」を知るための参考になります。

ただし、全国の指数が上昇していても、地方や個別地域では価格が下落していることもあります。

不動産価格指数では、戸建住宅とマンションを分けて確認できます。

マンション価格が上昇している一方で、戸建住宅はそれほど変化していないということもあります。

相続した不動産の種類に合った指数を見ることで、より実態に近い市場動向を把握できます。

不動産価格は、地域によって大きく異なります。

人口が増えている地域や再開発が進んでいる地域と、人口減少が進んでいる地域では、不動産価格の動きも異なる可能性があります。

全国平均だけを見るのではなく、可能な範囲で自分の不動産が所在する地域に近いデータを確認するとよいでしょう。

相続した不動産を売却するかどうかを考えるときにも、不動産価格指数は一つの参考情報になります。

市場全体の価格がどのように推移しているのかを知っておくことで、現在の市場環境を理解しやすくなります。

ただし、不動産価格指数だけを見て売却時期を決めるのではなく、実際の査定価格、維持費、固定資産税、今後利用する予定があるかなども含めて判断することが大切です。

不動産価格指数を見ると、「指数が150だから自宅も2010年より50％高く売れる」と考えてしまうことがあります。

しかし、不動産価格指数は市場全体の傾向を示すものであり、個別の土地や建物の売却価格を示すものではありません。

不動産価格指数は、多数の不動産取引を統計的に処理して作成された指数です。

特定の土地について「3,000万円で売れる」、マンションについて「5,000万円の価値がある」といった金額を示すものではありません。

実際に不動産を売却する場合には、個別の不動産について市場価格を確認する必要があります。

土地の価格は、所在地だけで決まるものではありません。

たとえば、

• 土地の形が整っているか
• 道路にどのように接しているか
• 駅からどの程度離れているか
• 土地の広さ
• 用途地域
• 高低差
• 周辺環境

など、さまざまな要因によって売却価格は変わります。

同じ町内にある土地でも、価格に大きな差が生じることがあります。

マンションについても、同じマンション内だから必ず同じ価格になるわけではありません。

築年数、階数、部屋の位置、方角、眺望、専有面積、室内の状態などによって売却価格は変わります。

不動産価格指数はマンション市場全体の動きを見るためのものであり、個別の部屋の価格を判断する場合には別途査定などが必要です。

相続した不動産について考えるとき、特に注意したいのが「不動産価格指数」と「相続税評価額」の違いです。

不動産価格指数が上昇しているからといって、その指数を相続した土地や建物に掛けて相続税評価額を計算するわけではありません。

不動産価格指数は、不動産市場全体の価格がどのように変化しているかを見るための統計です。

不動産を購入・売却するときの市場環境を知る参考にはなりますが、相続税申告に使用する個別の土地や建物の評価額そのものではありません。

相続税では、別の評価方法が定められています。

相続税申告で土地を評価する場合には、原則として「路線価方式」または「倍率方式」を使用します。

路線価が設定されている地域では、道路ごとに定められた路線価をもとに、土地の面積や形状などを考慮して評価します。

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を乗じる「倍率方式」によって評価します。

不整形地、間口が狭い土地、奥行が長い土地などについては、一定の補正が行われることがあります。

自宅などの家屋については、原則として固定資産税評価額に1.0を乗じて評価します。

つまり、通常の家屋については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

実際の購入価格や現在の売却価格をそのまま相続税申告に使用するわけではありません。

賃貸している建物などについては、利用状況に応じて評価方法が異なる場合があります。

不動産価格指数が大きく上昇していても、

「固定資産税評価額×不動産価格指数」

「路線価×不動産価格指数」

といった方法で相続税評価額を計算するわけではありません。

不動産価格指数と相続税評価は、目的も計算方法も異なります。

相続税申告では、相続税の財産評価ルールに従って土地や建物を評価する必要があります。

不動産について調べていると、「不動産価格指数」「公示地価」「路線価」「実勢価格」など、さまざまな価格が出てきます。

これらはすべて不動産に関する数字ですが、目的や意味は異なります。

不動産価格指数は、実際の取引価格情報をもとに、不動産市場全体の価格変化を指数として表したものです。

個別の土地の価格を調べるためのものではなく、市場全体が上昇しているのか、下落しているのかを見るために利用します。

地価公示は、国土交通省が毎年、全国の標準地について公表している土地価格です。

一般の土地取引価格の指標となるほか、公共用地の取得価格の算定などにも利用されています。

特定の標準地についての価格であるため、自分が所有している土地そのものの価格とは異なりますが、周辺地域の土地価格を考える際の参考になります。

路線価は、相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表している土地評価の基準です。

道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額が示されており、路線価方式による土地評価に使用します。

実際に不動産を売却するときの価格を示すものではありません。

「路線価が3,000万円だから3,000万円で売れる」というものではない点に注意しましょう。

実勢価格とは、一般に実際の不動産市場で取引される価格を指します。

買いたい人と売りたい人の条件が一致して成立する価格なので、地域の需要や不動産の状態によって変わります。

相続した不動産を売却する場合には、この実際の市場価格が重要になります。

不動産会社の査定や周辺の取引事例などを参考に確認します。

相続では、不動産価格指数を直接使って税金を計算するわけではありません。

しかし、相続した不動産を今後どのようにするか考える際に、市場環境を知るための参考資料として活用できます。

不動産価格指数を見ることで、不動産市場全体が上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのかを確認できます。

自分が相続した不動産そのものの価格は分かりませんが、現在の市場環境を知る第一歩にはなります。

そのうえで周辺の売買事例や不動産会社の査定などを確認するとよいでしょう。

相続した不動産については、

• 自分や家族が利用する
• 賃貸する
• 売却する
• そのまま保有する

など、さまざまな選択肢があります。

不動産価格指数は、その判断材料の一つとして市場全体の状況を確認するために利用できます。

ただし、将来の価格を保証するものではないため、指数だけを根拠に保有や売却を判断するのは避けましょう。

相続税申告で計算した不動産の評価額と、実際に売却できる価格が同じになるとは限りません。

たとえば、相続税評価額が3,000万円の土地でも、実際の市場では4,000万円で売却できることもあれば、反対に3,000万円では売却できないこともあります。

相続税のための評価額と、市場での価値は分けて考えることが重要です。

相続人同士で財産を分けるときにも、不動産の価値をどのように考えるかが重要です。

たとえば、長男が土地を取得し、長女が預貯金を取得する場合、相続税評価額だけで比較すると、実際の市場価値との間に大きな差が生じることがあります。

遺産分割では、相続税評価額だけではなく、必要に応じて不動産の市場価格も確認して話し合うことが大切です。

不動産には「これが唯一正しい価格」という一つの価格だけがあるわけではありません。

相続税申告、遺産分割、売却など、目的によって確認する価格が異なります。

相続税申告では、相続税の財産評価ルールに従って不動産を評価します。

土地については路線価方式または倍率方式、家屋については原則として固定資産税評価額をもとに評価します。

相続税を計算する場合には、この相続税評価額が重要になります。

遺産分割では、相続人が納得できるように財産を分ける必要があります。

不動産と預貯金を別々の相続人が取得するような場合には、相続税評価額だけではなく、不動産の実際の市場価値も確認した方がよいケースがあります。

どの価格を基準として遺産を分けるのか、相続人同士で認識を合わせておくことが重要です。

相続した不動産を売却する予定であれば、実際にどの程度で売却できそうなのか確認する必要があります。

不動産会社による査定や、周辺地域の類似物件の成約事例などを参考にします。

不動産価格指数は市場全体の動向を知るには便利ですが、個別物件の売却価格を判断するには、それだけでは十分ではありません。

相続した不動産については、

• 相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 公示地価
• 実際の市場価格

など、さまざまな価格があります。

それぞれ目的が異なるため、一つの数字だけを見て「この土地の価値は○○万円」と判断しないことが大切です。

何のために不動産価格を確認しているのかによって、見るべき価格を使い分けましょう。

不動産価格指数は、不動産市場の動向を知るうえで便利な統計ですが、個別の不動産価格を判断するには限界があります。

指数の意味を理解したうえで利用することが大切です。

たとえば、不動産価格指数が10％上昇したとしても、自分の土地や建物の価格が必ず10％上昇するわけではありません。

不動産は一つ一つ条件が異なります。

土地の形状、道路条件、駅からの距離、築年数など、個別の条件によって価格は大きく変わります。

不動産価格指数は、あくまでも市場全体の動きを確認するために利用しましょう。

全国平均では価格が上昇していても、特定の地域では横ばいや下落となっている場合があります。

また、マンションが上昇していても戸建住宅はほとんど変化していないということもあります。

自分の不動産に近い地域・種類の指数を確認することが重要です。

不動産価格指数は、実際の取引情報を収集・集計して作成するため、取引が行われてから指数として公表されるまでには一定の期間があります。

そのため、「今日現在、この不動産がいくらで売れるか」をリアルタイムで示すものではありません。

売却を検討している場合には、現在の市場での査定価格などもあわせて確認しましょう。

不動産価格指数だけでは、個別の土地や建物の価値を判断することはできません。

相続税申告であれば路線価や倍率、土地の形状、利用状況などを確認して評価します。

売却を検討するのであれば、市場価格や査定価格を確認します。

不動産価格指数は「市場全体の方向を見るもの」、個別の不動産評価は「その土地や建物の条件を確認して行うもの」と分けて考えることが大切です。